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有望解開房屋產權大限心結

2020-06-29 14:28  本文來源:中國消費者報 作者:孫蔚

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  中國消費者報報道(記者孫蔚)住宅產權70年到期后該怎么辦?這個讓無數買房人糾結的房屋產權續期問題,隨著《民法典》的表決通過,終于有了明確的說法。

  各地曾用過渡性辦法

  浙江溫州的王女士經過多年辛苦打拼,于2012年在當地買了一套二手房。2016年3月底,當王女士想出售這套房的時候才發現,房子的土地證上登載的使用期限已到期。按照相關規定,王女士如果要為房子續期,就必須繳納占房價總額約1/3的土地出讓金,這意味著,王女士要再繳納30多萬元。

  當時,溫州有一部分市民遇到了跟王女士一樣的情況,他們正常買賣二手房后卻無法完成交易,原因是土地證到期,如果要續期,必須按規定繳納土地出讓金。不少市民發現,他們持有的土地證上寫著土地年限為20年。

  據報道,經當地國土資源局初步排查,類似的房子在溫州市鹿城區有600余套,從2015年底開始,這些住宅的土地使用權就陸續到期。

  這一消息不僅震驚整個溫州房產市場,甚至全國人民都開始檢查自己買的住宅的土地使用權。雖然《物權法》規定住宅建設用地使用權屆滿自動續期,但是并沒有給出一個具體可操作的細則,這樣的不確定性當時令一些業主產生了恐慌情緒,擔心產權大限到了之后的續期收費問題。

  據記者了解,早在2006年,深圳就出現商業用地20年使用權到期的事情。為此,2004年,深圳在《深圳市到期房地產續期若干規定》中明確,未超過國家規定最高年限的土地,續期時補交地價款,數額為相應用途公告基準地價的35%。

  為了解決溫州市住宅土地使用權20年到期問題,國土資源部、浙江省國土資源廳聯合開展了調研,并于2016年12月召開《自然資源統一確權登記辦法(試行)》新聞發布會。國土資源部指出:可以采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理,即不需要提出續期申請,不收取費用,正常辦理交易和登記手續,涉及“土地使用期限”,仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。

  對于上述處理辦法,國土資源部還表示,主要考慮便民利民,在相關法律安排出臺前,由地方根據本地情況,先解決一些群眾當前面臨的住房不能過戶等實際問題,以及行政管理部門在房地產交易和不動產登記等工作中遇到的操作難題。

  如何正確理解70年產權

  談及土地70年產權大限的由來,溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清對記者表示,1990年5月19日,國務院頒布了55號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》,開始對城鎮國有土地使用權實行出讓制度。當時,為了順利推進國有土地使用權出讓工作,在不超過居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分檔,由受讓方自行選擇辦理出讓手續,并繳納相應的土地出讓金額。

  張少清表示,國有建設用地使用權有償、有限期使用,是我國國有建設用地管理的基本制度。一般來講,不同用途、不同性質的土地有不同的使用年限,比如住宅用地70年,商業娛樂用地40年,工業綜合類用地50年,其土地使用權價值是不同的。“而且這個時間并不是從買房之時開始計算,而是從土地被拍賣后開始計算。如果是新建商品房,產權年限從開發商拿地之日算起,比如開發商2020年拿的地,房子蓋好后2023年賣出,那么這個房子實際擁有67年的土地使用權。而有的二手房土地有效期到底是多少,沒有幾個人真正能搞明白。”

  中原地產首席分析師張大偉進一步解釋稱:“70年產權(土地使用年限)其實包括兩個含義:地權和房權。土地歸國家所有,私人不能擁有土地,到了70年期限后,就需要購房者為土地續期或者國家收回使用權。但是,購房者可以一直擁有房屋所有權。”

  專家建議續期以稅代費

  按《房地產管理法》《物權法》和國有土地使用權出讓規定:土地使用權期滿會自動續期,如不續約或者不符合規定的,土地及其地上建筑物所有權由國家無償取得。如要續期應重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。

  但是怎么續、續多少年、程序如何,一直沒有定論。而此次的《民法典》第三百五十九條有如下規定:

  住宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定辦理。非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。

  全國人大憲法和法律委員會委員王俊峰表示,房屋70年自然續期的規定,解決了很多買房人的心結。不過,至于續期免費還是部分減免,要等其他法律陸續具體落地執行,《民法典》只給了一個大方向。“這不僅僅是法律問題,更是一個經濟問題,要考慮到國家的財政收入、經濟發展形勢、居民的房屋擁有率等諸多因素。”蘇州大學教授程雪陽建議,可以分類處理,比如一定面積如50平方米或60平方米的住宅自動無償續期70年等。

  中國人民大學法學院教授、中國民法學研究會副會長楊立新則對不同情況給出了不同的建議。他表示,不夠70年的,到期后必須都續期到70年;70年到期后自動續期,相當于住宅建設用地使用權是一個無期限的物權,即一次取得永久使用,不必每次續期都收費;而到期后經過自動續期變成永久性建設用地使用權之后,應當確定使用權人與國家所有權人之間的關系,可以考慮收取必要而不過高的稅金,采用以稅代費的處理方法,但這應當經過立法決定。

責任編輯:任冬雪

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