網站地圖  登錄 注冊

欄目

頻道

習近平向“一帶一路”國際合作高級別視頻會議發表書面致辭

當前位置: > 首頁 > 樓市生活 > 要聞 >

江西宜春天沐溫泉谷關于物業公司的那些鬧心事兒

2020-06-19 13:29  本文來源:中國消費者報 作者:孫蔚

  • 微信
  • 新浪微博
  • 騰訊微博
  • 更多更多

  編者按 《中華人民共和國民法典》是民事權利的宣言書、保障書,它關系到物權、人格權、財產權,涉及衣食住行、生老病死,與我們每個人的日常生活息息相關。

  即將于2021年1月1日正式實施的 《民法典》一經頒布,便聚焦了法律界人士和普通消費者的關注,寄望于它將改寫各行各業原有的規范和秩序,特別是與消費者權益休戚相關的行業,如物業服務、高風險休閑活動、個人隱私保護等領域一直困擾消費者的熱點和糾紛難點,從而使消費者的權益都更加清晰,侵權責任認定都更加明確。

  從本期起,我們結合各行業的熱點和消費糾紛難點問題,以案說法對《民法典》加以分析解讀,讓消費者充分認識到:《民法典》就在您身邊。

  中國消費者報報道(記者孫蔚)從去年下半年以來,江西省宜春市天沐溫泉谷小區就出現了一樁怪事:物業公司一次次地以律師名義向業主們催繳物業費,而業主委員會則不斷提醒業主,暫不繳納物業費以防被騙。這是怎么回事?記者對此事進行了調查。

  物業公司拒不退出

  據宜春市天沐溫泉谷小區業委會主任唐先生向記者介紹,作為一個旅游度假型社區,天沐溫泉谷小區2700多戶購房者來自全國各地,常年平均入住率僅5%左右。自2018年3月起,小區物業公司——天沐物業服務有限公司在上漲物業費及房屋保修期內動用物業維修基金的要求被業主委員會拒絕后,就以“長期虧損、難以維持”為由,先后3次向業委會發出告知函,并在小區公告欄張貼致全體業主的一封信,宣布退出小區并將于2019年3月31日停止服務,要求業委會選聘新的物業企業與之對接。

  在當地政府部門的監督下,業主委員會隨后依法開展了選聘物業公司的準備工作。2019年7月,業主大會根據公證計票結果及業主大會議事規則作出決定,得票第一名的江西富思特物業管理有限公司為小區新的物業服務企業,隨后業主委員會與之簽訂了物業服務合同。

  讓業主們沒想到的是,此時原物業公司拒不退出,并以“事實服務”為由,強行向業主收取物業服務費,并以律師名義向業主發短信,告知業主欠繳物業費要交30%違約金,還會切斷溫泉水供應……

  天沐物業公司為何出爾反爾拒不退出?唐先生對記者表示:“原物業公司是小區入住時開發商選定的,與其關系緊密。在其服務期間,曾存在一些與規劃或約定不符合的現象。比如,違反規劃少建322個室內車位、167個室外車位,將小區會所用于對外經營,占有小區房屋多年不交租金等。”

  政府部門托管物業

  業委會與江西富思特物業公司簽訂物業服務合同后,便前往宜春市住建局備案,但該局以業主投票沒有達到《物業管理條例》規定的“雙過半”,即“專有部分占建筑面積過半數的業主,且占總人數過半數的業主同意”為由,作出不予備案決定書。

  記者注意到,《物業管理條例》對物業服務企業沒有備案的要求。但《江西省物業管理條例》第47條規定,物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起十日內向物業所在地市、縣(區)人民政府房地產主管部門備案。

  在這樣的狀況下,天沐溫泉谷小區多次發生新老物業交接的沖突事件,為避免矛盾激化,業委會建議新聘物業暫不入駐。那么2000多戶業主的物業服務由誰負責呢?今年1月,宜春市住建局做出決定:前期物業退出小區,物業服務由政府工作組代管。代管期間,小區物業費暫時停止收繳,由溫湯鎮政府暫時墊付,由此產生的人員薪資和其他管理成本待新物業服務企業進駐后,再依法依約向業主補收之前的物業費,由新物業服務企業支付代管期間的成本。

  “雙過半”要求難以實現

  小區物業管理服務的事暫告一段落,但離真正完全解決還差得遠。因為《物業管理條例》要求選聘物業企業要“雙過半”,而對天沐溫泉谷這樣的旅游度假型小區來說,業主遍布全國,常年入住率很低,要把大多數業主都找來開會、投票是一件難以完成的任務。

  “在小區首屆業主大會籌備會議上,三級政府房地產主管部門代表根據旅游地產入住率低、大量業主無法聯系等實際情況,對業主大會討論重大事項的表決方式,提出過‘簡單多數’的指導性意見,這符合江西省物業管理條例有關規定。若機械地理解和強調業主投票‘雙過半’,勢必會造成沒有任何一家競聘企業符合要求,導致無法選聘出物業服務企業的結果,使小區物業管理陷入混亂無序狀態,這無疑違背了有關法規的立法本意。”唐先生對記者表示。

  小區是否選聘物業企業,選聘什么樣的企業,應該由業主大會決定。前期物業公司合同終止后,在業主們認為是“強迫消費”的狀態下服務了10個月,近300萬元的物業費怎么收?部分業主向其預繳的物業費怎么辦?政府托管至今墊資80萬元以上,沒有法律及合同依據如何向業主收費?如果重新召開業主大會、選聘物業公司,依然滿足不了“雙過半”的要求怎么辦?這一系列問題困擾著業委會、小區業主及政府物業托管人員。

  《民法典》明確爭議

  針對該小區發生的情況,江西華晟律師事務所律師鄭力杰表示,《物業管理條例》第十二條規定,業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數(俗稱“雙過半”)的業主參加,業主大會決定本條例第十一條規定的其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主(俗稱“雙過半”)同意。

  那么具體到更換物業公司,究竟是小區全體業主的“雙過半”,還是參會業主的“雙過半”?對這點一直存在爭議。“假設小區業主為100人,業主大會參加人數只要超過51人,就可以依法討論決定小區重大事項了。但關于換物業的問題,只要有一人投反對票就無法通過,也無法形成決定,從而使業主共同管理權落空。”《民法典》第278條規定,“決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意”,這一規定使得在《物業管理條例》第十二條規定的第二個“過半”明確了是“參會業主”的“過半”,解決了過去爭論不休的問題。目前經公證,天沐溫泉谷業主大會投票結果為,江西富思特物業公司獲得910票,占參會(投票)業主1530戶的59.48%。達到了《民法典》規定的“雙過半”的要求。
      《民法典》對物業管理的規定,解決了長期困擾著消費者的難題。“只有讓業主大會依法選聘的物業企業盡早入駐,才能從法律層面使小區擺脫目前困境,向業主補收物業費并根據實際情況做出合理分配,實現多方共贏。”唐先生表示。

責任編輯:任冬雪

相關閱讀:

網站介紹 全國打假網 記者名單 報紙廣告 網站廣告 新媒體廣告 視頻廣告 版權聲明

 

中國消費網新聞熱線:010 - 88315435
違法和不良信息舉報電話:010 - 88315476 010 - 88315479

違法和不良信息舉報郵箱:[email protected]
地址:北京市海淀區阜成路北三街8號 郵 編:100048

中國消費網 互聯網新聞信息服務許可證:1012006031 京ICP備09107225號-1 京公網安備 11010802026600號
中文域名(中國消費網.中國,中國消費網.cn)
Copyright ? 2014-2019中國消費網 版權所有

快乐十分钟开奖走势陕西省